Modernização certificada

Para atender à demanda de grandes corporações, novos retrofits buscam certificações de sustentabilidade. Conheça os desafios desse tipo de obra

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Por Ana Sachs

Exigências rigorosas dos sistemas de certificação de sustentabilidade potencializam a redução de consumo de água e energia durante a operação de edifícios retrofitados

As certificações de sustentabilidade começam a ganhar espaço nos projetos de retrofit de edifícios corporativos no Brasil. Assim como nas construções novas, o fenômeno é impulsionado pelas exigências das empresas de grande porte, principais locatárias desses espaços, orientadas pelas práticas recomendadas em suas políticas ambientais. Mas, para obter um bom desempenho nesses sistemas de avaliação, projetistas e construtores se deparam com grandes desafios para adaptar as novas tecnologias de sistemas prediais às condições da edificação.
Segundo Marcio Porto, arquiteto do escritório Sidonio Porto Arquitetos Associados, houve mudanças importantes no ambiente corporativo nas últimas décadas. "Do início dos anos 1970 até hoje, tivemos significativas mudanças nas formas de trabalho nos escritórios. A informatização é hoje uma realidade que não existia, os sistemas de ar-condicionado centrais têm características totalmente distintas da forma como era feita a climatização na época. A densidade de usuários dentro do edifício aumentou. Além disso, o próprio desgaste natural da edificação gera demanda pela renovação."
O maior desafio é que, para se conseguir uma certificação, o edifício precisa ter um alto desempenho ambiental, e isso requer maior investimento em tecnologia. É um custo necessário para o edifício se manter competitivo em relação aos concorrentes. "Não buscar esse desempenho e a respectiva certificação poderá deixar o edifício fora do novo padrão do mercado, prejudicando seu resultado comercial, seja na venda, seja na locação", aponta Luiz Henrique Ferreira, diretor da Inovatech Engenharia.

Sem parar Sede administrativa da Leroy Merlin Uso: comercial Localização: São Paulo Ano de construção: 1991 Ano do retrofit: 2011 Construtora: departamento de projetos e obras da Leroy Merlin Consultoria ambiental: Inovatech Engenharia Certificação: Aqua Ao revitalizar sua sede administrativa, a rede de lojas Leroy Merlin optou por um retrofit certificado com o selo Aqua. "Executar uma reforma desse porte com a empresa em plena operação demandou uma grande sensibilização das equipes", conta Pedro Sarro, diretor de obras na Leroy Merlin Brasil. Cerca de 300 t de resíduos, que correspondem a 70% do total gerado na reforma, foram reaproveitados na própria obra. O novo sistema de ar-condicionado é do tipo Volume de Refrigeração Variável (VRV), de baixo consumo energético e com controle de umidade. A qualidade do ar é mantida por um sistema de umidificação e controle interno de CO2. Para reduzir o consumo de água, foram especificadas torneiras com controle de acionamento, válvulas de descarga de fluxo duplo, mictórios sem o uso de água e reaproveitamento da água da chuva nos banheiros e na rega dos jardins. Visando à economia de energia, as fachadas receberam vidro de alto desempenho e a iluminação interna foi reformulada, com a adoção de lâmpadas led e um sistema de automação para controle de demanda. Também foram especificados materiais de baixo impacto ambiental, como madeira de demolição, carpete reciclável, manta de garrafas pet no revestimento acústico, tintas à base de água e móveis de madeira certificada. Na parte externa, foi criada uma praça, interligando os prédios com espelhos d'água e uma grande parede verde, com o objetivo de eliminar as ilhas de calor. "Com todos esses atributos, é esperada uma economia de 30% no consumo de energia e de 47% no consumo de água, sem prejudicar o conforto dos usuários", afirma Luiz Henrique Ferreira, diretor da Inovatech Engenharia, consultoria que trabalhou na obra.

Ainda que demandem um investimento inicial maior, os chamados retrofits verdes podem ser atraentes em termos financeiros, já que estabelecem níveis mais rigorosos de consumo de recursos na operação. "A questão é fazer uma análise econômica global, de investimento e retorno em economia operacional e valorização do patrimônio", baliza Manuel Carlos Reis Martins, coordenador executivo do Processo Alta Qualidade Ambiental (Aqua) na Fundação Vanzolini. "Precisamos lembrar que, quanto mais alto o desempenho ambiental, menores serão os custos operacionais futuros da edificação", continua.
Segundo Luiz Henrique Ferreira, os principais benefícios estão na redução no consumo de água e energia, que pode chegar a 50%, dependendo da situação inicial encontrada. Anderson Benite, diretor da unidade de sustentabilidade do Centro de Tecnologia de Edificações (CTE), concorda: "no caso de edifícios que não estavam muito defasados, normalmente a economia de energia fica em torno de 10% e a de água em torno de 20%. Em edifícios mais antigos e que nunca passaram por melhorias, esses percentuais costumam ser bem maiores".

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Projeto Um projeto de retrofit deve seguir o ritmo normal de um projeto convencional, com a diferença de que a obtenção de dados preliminares e de levantamentos torna-se mais complexa. "Em muitos casos, os projetos executivos se perderam. Em outros, eles até existem, mas normalmente o edifício passou por uma série de modificações ao longo de sua vida útil, sem que isso fosse documentado em um as-built", explica Ferreira. Segundo o engenheiro, é fundamental contar com o apoio de uma equipe especializada em aspectos legais, além de outra que possa retratar de maneira detalhada o estado atual do edifício e sua aptidão estrutural e funcional para atender ao projeto.

 "A primeira etapa é a realização de um diagnóstico abrangente e, junto com o empreendedor ou proprietário, definir quais serão as reformas a serem executadas - troca de sistemas de ar-condicionado, retrofit de fachadas, elevadores, luminárias etc. Com base nisso, são desenvolvidos todos os projetos de arquitetura e complementares", explica Benite, do CTE.

Se o edifício tiver um bom projeto, as alterações serão menores e se limitarão à adaptação tecnológica das instalações elétricas e hidráulicas e dos principais equipamentos das áreas comuns dos edifícios, como elevadores e sistemas de iluminação, além de melhorias no sistema de manutenção do edifício e da gestão de resíduos. No entanto, pode haver mais dificultadores, dependendo das condições encontradas na edificação - como pé-direito baixo, lajes menores, maior número de pilares, falta de espaço para caixas de retardo para águas pluviais, falta de áreas técnicas para equipamentos de ar-condicionado e fachadas tombadas. "Tudo isso reduz o número de alternativas de sistemas de ar-condicionado, de aproveitamento de água da chuva, de instalação de luminárias mais eficientes, adoção de brises e outras tecnologias", lista Benite.

Prédio histórico Edifício Galeria Uso: corporativo e shopping center Localização: Rio de Janeiro Ano de construção: década de 1930 Ano do retrofit: 2011 Incorporadora: Tishman Speyer Certificação: Leed Localizado no Centro da cidade do Rio de Janeiro, o Edifício Galeria abrigou durante mais de 70 anos a sede da Sul América Companhia Nacional de Seguros. Comprado em 2007 pela construtora Tishman Speyer, passou em 2011 por um grande retrofit que visava a modernizá-lo e torná-lo mais eficiente, sem deixar de lado suas características originais. "Todo o trabalho foi executado com o objetivo de manter o equilíbrio entre a herança cultural dessa construção e a modernização do espaço físico e das instalações", afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer. A fachada foi preservada, assim como detalhes internos, entre eles a escadaria e a caixaforte - que ganhou destaque no hall. Todo o interior do edifício foi modernizado com novas instalações elétricas, hidráulicas e de telecomunicações. O prédio ganhou ainda um sistema de ar-condicionado central e elevadores inteligentes, que ajudam a reduzir o consumo de energia. A água da chuva é captada e reaproveitada para usos não potáveis. Mais seguro e funcional, o empreendimento de 28 mil m² de área construída abrigará um shopping center no andar térreo. Os outros oito pavimentos serão destinados a escritórios. Por esse retrofit, o Edifício Galeria recebeu certificação Leed na categoria Gold, a segunda mais alta do sistema de avaliação.

Certificações Hoje, existem oito tipos diferentes de certificações Leadership in Energy and Environmental Design (Leed), sendo que duas delas contemplam edifícios já existentes: uma focada na gestão da operação e manutenção predial (Leed Existing Building - Operation & Maintenance) e outra focada na realização de retrofits verdes (Leed New Construction & Major Renovations). A primeira estabelece práticas sustentáveis que reduzem impactos ambientais e asseguram o conforto dos ocupantes ao longo da vida útil do edifício. Nesse modelo, a cada cinco anos, ou em menor período, deve ser realizada uma nova avaliação da performance ambiental do edifício para se manter a sua certificação.

Especificação de novas tecnologias em retrofits depende das condições encontradas na edificação, como altura do pé-direito, quantidade de pilares, disponibilidade de espaço para equipamentos de ar-condicionado e tombamento de fachadas	Redução no consumo de água após retrofits pode superar os 20%, dependendo das condições da edificação e de seu histórico de manutenção

Modernização de edifícios aposta em elevadores inteligentes, que economizam energia ao agrupar os passageiros de acordo com seus destinos ou ao acionar o mais próximo para atender à demanda

Já a segunda considera a infraestrutura e as características físicas do empreendimento, avaliando a performance ambiental do edifício revitalizado de forma comparativa a um edifício verde novo. A certificação ocorre após a conclusão do retrofit e não há recertificação. Para obter qualquer uma das certificações, o empreendimento passa por um processo de avaliação que leva em conta sete quesitos: uso racional da água, eficiência energética (de 10% de economia para um prédio novo e 5% para um prédio retrofitado, devido a limitações das construções mais antigas), redução, reutilização e reciclagem de materiais e recursos, qualidade dos ambientes internos da edificação, espaço sustentável, inovação e tecnologia, e atendimento a necessidades locais, que variam de empreendimento para empreendimento. Cada quesito tem um peso diferente na avaliação, e quanto maior a pontuação da edificação, melhor será o nível do selo conquistado: Silver, Gold ou Platinum.

Planejamento de retrofits é mais complexo porque os projetos originais, geralmente, não existem ou não correspondem à realidade devido à falta de documentação de intervenções de manutenção

A certificação Alta Qualidade Ambiental (Aqua) baseia-se em 14 objetivos de desempenho que devem ser atingidos em níveis bom, superior ou excelente, em quatro grandes áreas: ecoconstrução, ecogestão, conforto e saúde. Para obter o selo Aqua, o empreendedor deve pensar o entorno do empreendimento na construção, no uso e na desconstrução. Deve ainda considerar aspectos do ciclo de vida dos materiais e dos sistemas construtivos, eficiência no uso da água e da energia, gestão de resíduos sólidos no canteiro, e conforto térmico, acústico, visual e olfativo da construção. No caso de um edifício já existente, essa certificação é dada se for demonstrado, por meio de diagnóstico e inventário, que ele tem condições mínimas de segurança, habitabilidade e qualidade ambiental. Caso não seja possível, o empreendimento pode passar por uma reforma visando à obtenção do selo Aqua. Em todos os casos, para conquistar a certificação, o projeto é submetido à avaliação de auditorias ao final de cada etapa do processo.