Polêmicas do Plano Diretor
Limite para vaga de garagem e tamanho da moradia dividem opiniões
Conheça as medidas do projeto de lei para promover áreas próximas a eixos de transporte coletivo em São Paulo
Por Aline Mariane, da revista Construção Mercado
8/Outubro/2013
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Na segunda parte da reportagem, veja as medidas propostas para favorecer o adensamento ao longo dos eixos de mobilidade. Acompanhe.
Vagas limitadas
Uma das propostas centrais do novo Plano Diretor é favorecer o adensamento construtivo e populacional nas proximidades do transporte coletivo. O plano prevê a ampliação dos limites construtivos num raio de 200 metros dos corredores de ônibus e 400 metros das estações metroviárias, além do desestímulo à construção de garagens em novos prédios nestas áreas.
Uma das propostas centrais do novo Plano Diretor é favorecer o adensamento construtivo e populacional nas proximidades do transporte coletivo. O plano prevê a ampliação dos limites construtivos num raio de 200 metros dos corredores de ônibus e 400 metros das estações metroviárias, além do desestímulo à construção de garagens em novos prédios nestas áreas.
Seria estabelecido o teto de uma vaga por unidade residencial em empreendimentos residenciais multifamiliares, segundo o novo plano. Isto não significa que outras vagas não possam ser construídas para a mesma unidade, mas sim que elas constarão como áreas computáveis no empreendimento, ou seja, consumirão potencial construtivo do terreno.
Para José Armênio de Brito Cruz, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil do Departamento de São Paulo (IAB-SP), a medida é bem-vinda. "O Brasil tem um modelo urbano que vem atendendo a um modelo econômico que coloca no carro a solução para o emprego e para o aquecimento da economia. Precisamos mudar isso", argumenta Cruz. "O carro é caro e ocupa espaço na cidade, tanto em movimento quanto parado. Mas o espaço da cidade também é caro. A nova proposta do Plano Diretor procura enfrentar esse problema."
Cruz acredita que onerar a construção de vagas de garagem é um primeiro passo, mas ressalta que a mudança precisa estar integrada a soluções de transporte público. "Esse é o caminho que toda cidade sustentável deve adotar. O caminho do transporte privado, do automóvel, não é sustentável para o desenvolvimento urbano brasileiro", opina.
A restrição às garagens, porém, não agradou a todos. Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário, defende que a quantidade de vagas não deveria ser controlada pelo poder público - seja com número máximo ou mínimo. Essa decisão, para ele, caberia aos incorporadores.
"Esse desestímulo [às vagas] inviabiliza apartamentos maiores nestas áreas. O incorporador tem que fazer o produto que o mercado demanda, cabe a ele ler o mercado. Se o mercado quer apartamento com vaga, sem vaga ou com dez vagas por unidade, é o incorporador quem decide isso", afirma Rossi. "Limitar o tipo de produto pode criar um descompasso entre oferta e demanda."
Cota de terreno
Outro instrumento adotado no Plano Diretor para estimular o adensamento nos eixos de transporte é a cota máxima de terreno por unidade habitacional. O objetivo é melhorar a relação entre o adensamento populacional e o adensamento construtivo. Na prática, ter uma proporção máxima de terreno por unidade impede que um mesmo lote comporte poucos apartamentos e permite que mais pessoas morem na mesma volumetria edificada.
Outro instrumento adotado no Plano Diretor para estimular o adensamento nos eixos de transporte é a cota máxima de terreno por unidade habitacional. O objetivo é melhorar a relação entre o adensamento populacional e o adensamento construtivo. Na prática, ter uma proporção máxima de terreno por unidade impede que um mesmo lote comporte poucos apartamentos e permite que mais pessoas morem na mesma volumetria edificada.
"Estabelecer cota máxima corresponde a limitar o tamanho máximo das unidades habitacionais a serem desenvolvidas em determinas regiões. A consequência é unidades menores em um mesmo empreendimento, possibilitando que um maior número de pessoas usufrua da malha urbana consolidada, cheia de serviços, empregos e transportes de massa", analisa Victor Alarsa, desenvolvedor de novos negócios da BKO. "O contraponto disso é a dificuldade de se formatar empreendimentos com unidades maiores que 80 m² nestas áreas, gerando escassez deste produto, que pode acabar inflacionado", complementa Tito Khzouz Sanchez, também da área de novos negócios da construtora paulista.
Para a arquiteta Adriana Levinsky, vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), trata-se de uma política acertada, mas que requer também um cuidado por parte do poder público. "É uma novidade na nossa legislação: deixar de trabalhar com potencial construtivo exclusivamente e passar a trabalhar com densidade populacional", afirma ela. "Será fundamental, porém, garantir que não somente o transporte, mas também os demais equipamentos públicos necessários - ligados à educação, saúde, lazer e esporte - sejam entregues em prazos adequados, devendo ser implantados antes da instalação das pessoas."
O Plano Diretor tramita atualmente na Câmara e ainda pode sofrer alterações.
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Cinco polêmicas do novo Plano Diretor de São Paulo
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