Comparativo técnico e econômico entre obras comerciais com características sustentáveis e convencionais
http://www.revistatechne.com.br/engenharia-civil/179/comparativo-tecnico-e-economico-entre-obras-comerciais-com-caracteristicas-sustentaveis-250069-1.asp
André Nagalli professor-doutor do Departamento de Construção Civil (Dacoc) Universidade Tecnológica Federal do Paraná nagali@utfpr.edu.br
A indústria da construção civil, grande geradora de empregos diretos e indiretos, possui significativa participação no desenvolvimento econômico mundial. No caso específico do Brasil, é responsável por 63% da Formação Bruta de Capital Fixo (IBGE, 2011) e 15% do Produto Interno Bruto movimentando cerca de R$ 400 bilhões/ano (Brasil, 2010). Estes números refletem a próspera fase que vive este setor.
A questão ambiental tem se tornado uma exigência de mercado cada vez mais contundente e gradativamente tem ocupado cada vez mais espaço nas prioridades das construtoras. Toledo et al. (2011), por exemplo, mostram que o cidadão curitibano está disposto a pagar até 15% a mais por um imóvel certificado. Em todo o mundo há diversas certificações que verificam se uma dada obra é sustentável. A norte-americana Leadership in Energy and Environment Design (LEED) e a francesa Haute Qualité Environment (HQE) são alguns exemplos de certificações estrangeiras. No território nacional há a certificação Alta Qualidade Ambiental (Aqua), baseada na HQE, sendo o primeiro referencial técnico para construções sustentáveis adaptado à realidade brasileira.
Tornar uma edificação sustentável demanda adoção de novos critérios, revisão de procedimentos, substituição de insumos, capacitação de mão de obra, reestruturação de equipe, entre outros aspectos. Toda esta alteração significa inserção de novos custos que influenciam diretamente no valor final do produto. Por sua vez, este suposto encarecimento da edificação é repassado da construtora para o consumidor. Nesta soma de situações as construtoras deparam-se com a seguinte questão: como convencer o cliente a comprar um produto mais caro?
Na grande maioria das vezes, o usuário final não possui o discernimento técnico para traçar um comparativo entre uma obra convencional e uma sustentável. Por exemplo, apresentar ao usuário a pegada de carbono de uma determinada construção exige que a construtora capacite seu respectivo cliente, inviabilizando o negócio. Focado neste problema, este trabalho tem como meta principal demonstrar o custo-benefício de uma edificação sustentável comparando o valor de uma obra convencional a uma com tecnologias sustentáveis, explicitando o chamado ponto de equilíbrio.
Método
Em uma abordagem financeira, os manuais tradicionais de análises de projetos, independente de sua natureza, trazem uma série de ferramentas a serem utilizadas para a tomada de decisão de um determinado investimento (Martins, 2003). Dentre elas destacam -se Valor Presente Líquido, Taxa Interna de Retorno e Ponto de Equilíbrio.
Assim, procederam-se três estudos de caso compilando e equalizando informações de obras, concluídas ou em andamento, que possuem ou possuíram algum tipo de certificação verde visando avaliar sua economicidade. A primeira e segunda obras são os exemplos de edificação sustentável por possuírem certificações LEED, e a terceira obra serviu como exemplo de um empreendimento com sistemas construtivos convencionais.
A fim de resguardar o sigilo dos dados da construtora, os custos unitários foram convertidos para unidades monetárias (um) por meio de um fator de correção. Este índice corretor é um número absoluto e foi aplicado com a mesma regra e teor a todos os custos utilizados neste trabalho.
Em função da complexa análise probabilística, optou-se pela adoção da fórmula determinística que compõe o método chamado por Viggiano (2010) de simplificado conforme a equação 1:
Onde:
Ri = retorno do investimento em meses
C = custo total de implementação e manutenção do processo
Ci = custo mensal do uso do insumo
Q = quantidade do insumo economizado no mês
Estudo de caso 1
Intitulada Obra 1, a construção foi idealizada para receber a certificação LEED, categoria Silver. O prazo de execução da obra foi de 16 meses. Possui área total construída de 14.588,26 m², em terreno de 20.250 m². É composta por três torres comerciais, das quais uma foi analisada. Esta possui 22 salas comerciais.
As alvenarias são de blocos cerâmicos, sendo que as vedações externas são no mínimo de 14 cm de espessura e duplas quando na fachada de maior incidência solar. Por sua vez esta fachada é coincidente com a testada da obra que possui maior interferência de ruídos das ruas e avenidas circunvizinhas.
As esquadrias de fachada são predominantemente structural glazing e os vidros, na sua maioria, tipo laminado incolor refletivo tendo como principal característica a não absorção do calor do meio externo.
As coberturas são basicamente de dois tipos: estrutura de madeira com telha dupla preenchida com isolante térmico ou lajes expostas às intempéries isoladas termicamente com elementos reciclados. Os revestimentos externos considerados na obra são do tipo granulados com cores claras, evitando a demasiada absorção de calor.
Avaliando os serviços de vedação, esquadrias, vidros, coberturas e revestimentos externos, nota-se que o conceito de transmitância térmica foi priorizado para tornar o sistema de climatização o mais eficiente possível, com menor consumo energético, atingindo automaticamente maiores pontuações na certificação sustentável anteriormente mencionada. O sistema de ar- -condicionado adotado foi o tipo Variable Refrigerant Flow (VRF).
A reduzida necessidade energética do sistema de ar-condicionado reflete num sistema de instalações elétricas menos carregadas de circuitos, possibilitando o investimento em outros insumos. Neste caso específico, foi considerado cabeamento estruturado, que torna a infraestrutura de cabos independente do tipo de aplicação e do layout. Ainda no que se refere à transmissão de energia elétrica foram projetados cabos de maior seção que possuem, como principal característica, menor perda de energia.
Para as instalações hidráulicas não há grandes diferenças no que se refere a um sistema convencional versus método sustentável. Apenas para os acabamentos foram adotados aqueles que proporcionam menor consumo para o usuário final. Por exemplo, bacias sanitárias e metais sanitários com fluxo diferenciado.
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As alvenarias externas seguem a linha de raciocínio de serem mais espessas nas regiões de maior incidência solar e são de blocos cerâmicos. As esquadrias destas paredes são do tipo structural glazing que sustentarão os vidros tipo laminado refletivo verde com espessura de 8 mm. Estes elementos, além de possuírem característica de tratamento térmico, também possuem isolamento acústico uma vez que são compostos por uma placa de vidro laminado de 5 mm, película plástica chamada polivinil butiral e uma placa de vidro laminado de 3 mm, criando uma descontinuidade sonora. Devido à projeção do subsolo ocupar 100% da área do terreno, existem poucas áreas de absorção e permeabilidade. Sendo assim, optou-se pela adoção de telhado verde nas lajes de cobertura. Este sistema, além do controle de escoamento pluvial, possui como principal característica a baixa transmitância térmica, contribuindo para que o sistema de ar-condicionado seja concebido com maior eficiência energética.
Na Obra 2 também será instalado sistema de climatização tipo VRF. Analogamente à Obra 1, as instalações elétricas foram idealizadas para atender um sistema de ar-condicionado de baixo consumo, possibilitando assim o investimento no cabeamento estruturado, tornando flexível o layout das salas corporativas. A área de seção de cabos também é mais robusta com a finalidade de miniminimizar as perdas de energia para o meio.
Para as instalações hidrossanitárias foram adotados os acabamentos que têm por princípio de funcionamento a economia de água tal qual a Obra 1. Uma estação de tratamento de águas cinzas promove o tratamento dos esgotos provenientes dos lavatórios e reutiliza o efluente tratado no fluxo das descargas das bacias sanitárias. Separadamente a esta estação, há também armazenamento e reúso de água de chuva para rega de jardim e limpeza de passeios.
De todas as técnicas que compõem a Obra 1 e a Obra 2, as mencionadas estão diretamente ligadas ao maior investimento do empreendedor e à racionalização do uso da obra pelo consumidor final. Itens que são de difícil mensuração não foram envolvidos nesta pesquisa. Por exemplo, não foi avaliado o quanto o treinamento de mão de obra, para executar um dado sistema sustentável, onera o custo da edificação e quanto é vantajoso para o cliente final possuir um produto executado por uma equipe melhor qualificada que pode diminuir a frequência de manutenção predial.
Estudo de caso 3 Denominada Obra 3, este empreendimento, também de uso comercial, é uma edificação concebida com sistemas e metodologias convencionais, ou seja, sem os critérios de sustentabilidade. Ainda em fase de viabilidade econômica, é usada neste trabalho como parâmetro de comparação com as Obras 1 e 2. Possui área total construída de 32.529,17 m².
As alvenarias externas são de blocos cerâmicos. As esquadrias são do tipo structural glazing e os vidros são do tipo laminados incolores, sem características reflexivas ou acústicas. A cobertura do empreendimento é composta por estrutura de madeira e telhas de fibrocimento ou lajes impermeabilizadas. O sistema de climatização é o sistema tipo multi-split convencional.
Para as instalações hidráulicas não foi adotado nenhum sistema distinto, isto é, as louças e metais são convencionais não possuindo fluxo diferenciado para o escoamento. Foi adotado sistema de contenção de água de chuva compulsório perante a legislação municipal. As instalações elétricas também são do tipo convencional não possuindo nem barramentos blindados tampouco cabeamentos estruturados.
Pelos elementos verificados deste empreendimento, se comparados com os itens similares dos estudos de caso 1 e 2, percebe-se que são obras distintas. No caso do terceiro empreendimento, como não havia a intenção de certificação em sua idealização, foi priorizado o menor aporte de verba.
Resultados Como são obras de períodos distintos, a primeira ação foi atualizar o custo de todas as três para a mesma data-base. Para isso utilizou-se a tabela de Custo Unitário Básico (CUB-PR) do Sinduscon-PR para indexação. Os custos foram calculados com base na data mais recente de orçamento, ou seja, no período da Obra 2. Uma vez criado cada respectivo índice de atualização, as planilhas orçamentárias das Obras 1, 2 e 3 tiveram seus custos alinhados. Primeiramente, nas tabelas 1 e 2 foram comparados os custos totais:
A comparação entre custos totais das obras demonstra que existe uma tendência de uma obra idealizada sustentável ser mais cara (11% a 24%) que uma obra com métodos convencionais. Embora seus custos estejam alinhados, não se pode ignorar o fato de que são obras distintas, com quantitativos diferentes. Isto implica que serviços inerentes ao tipo de obra podem, por hipótese, estar maximizando a diferença de custos entre as obras estudadas. Por exemplo, tipo de fundação dos empreendimentos.
Procedeu-se à análise detalhada dos sistemas escolhidos, dispositivo a dispositivo, de sorte a eliminar eventuais distorções, cujos resultados são apresentados em Okraska (2011) e que, de forma geral, mostram uma diferença média de custo da ordem de 11%. Em termos globais, ao verificar o delta de custo entre Obra 1 e Obra 3 e entre Obra 2 e Obra 3, para estes casos específicos pode-se afirmar que por serem sustentáveis, são em média 10% mais caros que se fossem concebidos de maneira convencional.
A fim de justificar o maior aporte de verba (10%), foi determinado o ponto de equilíbrio de cada sistema sustentável eleito, tanto para a Obra 1 como para a Obra 2. No que concerne aos aparelhos hidráulico-sanitários, utilizou-se como parâmetro C o valor de $ 2.116,75 UM, e como Q, que define a quantidade de insumo economizado, utilizou-se da norma NBR 5626 que estima o consumo de água para edifícios comerciais (60 l/hab/dia).
Na Obra 1 a população soma 1.080 colaboradores. Em um mês de 22 dias trabalhados, considerando-se a economia proporcionada pela adoção de bacias sanitárias de fluxo diferenciado (6 l para sólidos e 3 l para descarga de dejetos líquidos), chega-se a uma economia de 356,4 m³/mês.
O parâmetro Ci, a cobrança do insumo, foi definido de acordo com a tarifa da concessionária, em $ 89,74 UM para o consumo de 10 m³ de água e $ 10,16 UMpara cada metro cúbico excedente aos dez inicialmente cobrados. Utilizando o consumo real calculado, o custo total é de $ 10.851,21 UM. Para possibilitar a aplicação em ambos os métodos basta dividir o custo total pelo consumo total, obtendo $ 10,15 UM/m³. Pela equação 1, obtém-se Ri igual a 18 dias.
Analogamente, calculou-se o período de retorno para o sistema de climatização (7,92 anos) e instalações elétricas (7,86 anos). Finalizando o cálculo do ponto de equilíbrio para a Obra 1, adaptando-se a equação 1, tem-se Ri igual a 7,07 anos. O mesmo raciocínio foi aplicado à análise das Obras 2 e 3, sendo também detalhado em Okraska (2011). Estas etapas de cálculo foram suprimidas do presente artigo por uma questão de concisão.
Na Obra 2, o quesito aparelhos hidráulico- sanitários teve seu equilíbrio aos 49 dias. O sistema de climatização e serviços correlatos teve seu ponto de equilíbrio aos 8,91 anos. O sistema de tratamento de águas cinzas e águas pluviais teve seu ponto de equilíbrio aos 4,88 anos. O quesito instalações elétricas aos 10,35 anos. Desta forma, procedeu- se ao cálculo global do ponto de equilíbrio dos dispositivos sustentáveis da Obra 2 chegando-se a 6,70 anos.
Analisando os resultados finais das Obras 1 e 2 percebe-se que os maiores investimentos ocorrem nos sistemas que envolvem energia elétrica (instalações elétricas e sistema de climatização). Nota- se também que, para o caso específico das obras estudadas, estes sistemas tendem a pagar-se num período de médio prazo de 14 anos. Em contrapartida, os outros processos construtivos sustentáveis estudados (aparelhos hidráulico-sanitários e estação de tratamento de água e esgoto), além de constituírem um aporte de verba menor possuem um ponto de equilíbrio mais rápido e dinâmico, girando em torno de dois anos.
A análise financeira isolada de cada método construtivo pode taxar um dado sistema como caro e inviável ou até mesmo barato, viável e obrigatório. O que não se pode deixar de considerar é que, para a obtenção da certificação, diversas áreas devem ser pontuadas e vários critérios devem ser atingidos, eliminando assim a interpretação individual de cada processo.
Quando somados os resultados, as Obras 1 e 2 atingem seu ponto de equilíbrio em um período médio de sete anos, viabilizando o investimento. Portanto, sete anos após a inauguração as medidas de sustentabilidade das Obras 1 e 2 tornam-se agentes de economia para o cliente final.
Conclusão Os estudos econômico-financeiros realizados permitiram analisar a viabilidade de alguns dispositivos atualmente empregados em construções sustentáveis. Demonstrou-se que uma obra sustentável tende a exigir maior aporte de verba para sua idealização e construção, mas também que este acréscimo de custo torna-se um investimento com o uso da edificação, justificando-se no momento em que esta atinge seu ponto de equilíbrio.
Assim sendo, quando em negociação, o construtor pode apresentar ao investidor as diferenças percentuais existentes entre uma obra sustentável e uma obra convencional, que no caso específico deste trabalho foram em torno de 10% mais caras para empreendimento sustentável. Continuando na esfera do raciocínio financeiro, a construtora pode evidenciar junto ao cliente que, mantidos os mesmos critérios e metodologias analisadas, a obra sustentável pode se pagar em um prazo médio de sete anos e, a partir deste momento, o investimento em metodologias sustentáveis torna-se um agente de economia no edifício.
O principal mote desta pesquisa foi o comparativo de custo entre procedimentos sustentáveis versus metodologias convencionais, desconsiderando quaisquer critérios de "certo e errado" ou "melhor e pior". No entanto, é inegável o fato de que muitos dos processos construtivos da indústria da construção civil brasileira são insustentáveis e até mesmo predatórios e que, apesar disso, continuam sendo utilizados, pois estão consolidados mercadologicamente, tornando- se automaticamente mais baratos quando comparados com novos sistemas. É neste momento que cabe ao construtor o papel de conscientização junto aos seus clientes de que a obra sustentável (não necessariamente certificada), além de poder possuir vantagens técnicas e de não agressão ambiental, pode também, se bem planejada, justificar-se no aspecto financeiro durante sua vida útil.
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LEIA MAIS Instrução Normativa no 33, de 12 de julho de 2007. Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento. Disponível em: Produto Interno Bruto. Disponível em: Contabilidade de Custos. E. Martins. Ed. Atlas. São Paulo, 2003. Comparativo Tecno-Econômico entre Obras com Características Sustentáveis e Convencionais. F. Okraska. Monografia de Especialização. Programa de Pós-Graduação em Construções Sustentáveis, UTFPR. Curitiba, 2011 Pesquisa Mercadológica para Edifícios Residenciais Sustentáveis em Curitiba. B. A. S. Toledo; H. C. C. Bastos; L. O. C. Bastos; A. Nagalli. Congresso Brasileiro de Engenharia Sanitária e Ambiental, Porto Alegre, RS. Anais, 2011. Cartilha de Edifícios Públicos Sustentáveis. M. Viggiano. Senado Verde. Brasília, 2010. |
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